Покупаем дачу: что проверить, чтобы не лишиться участка и денег
Со времени начала "дачной амнистии" в 2006 году государство идет по пути упрощения оформления прав на недвижимость и сделок с ней. Вводится все больше электронных сервисов для удобства граждан. Вместе с тем появляются новые «подводные камни» и не теряют актуальности некоторые традиционные проблемы.
Как избежать подвохов при совершении столь серьезной покупки, как загородный дом с участком – в очередном выпуске нашей рубрики.
Кому принадлежит земля?
Первым делом стоит убедиться, что продавец участка действительно тот, за кого себя выдает. То есть – собственник земли, имеющий полное право свободно распоряжаться ею. Для подтверждения этого стоит предпринять три шага.
1) Попросить для ознакомления правоустанавливающий документ на участок. Если продавец предъявляет вам свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, это оптимальный вариант. Значит, полномочия землевладельца оформлены в соответствии с действующей на сегодня системой регистрации прав на недвижимость.
Если на руках у продавца другие документы – скажем, свидетельство о собственности, временное свидетельство и т.п., то задача чуть усложнится. С одной стороны, закон признает юридическую силу документов, выданных ранее в соответствии с действовавшими тогда правилами (пункт 1 статьи 6 федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). С другой стороны, в таком случае для регистрации потребуется также правоустанавливающий документ на участок - справка, где указываются основания предоставления земли ее нынешнему собственнику. То есть ворох бумаг, которые нужно будет тщательно проверить перед покупкой, вырастет.
2) В любом случае, чтобы быть уверенным в подлинности документа на землю, следует проверить статус участка через портал Росреестра. Запрос можно сделать онлайн через официальный портал www.rosreest.ru
Введя кадастровый номер участка (он указывается в правоустанавливающем документе) либо адрес местоположения участка, можно выяснить, кто является собственником этой земли. А также – узнать, нет ли обременений: в частности, не находится ли участок в залоге либо под арестом.
3) Также важно ознакомиться с документом, удостоверяющим личность продавца – паспортом. Удобный сервис для проверки действительности паспорта сейчас действует на сайте Федеральной миграционной службы www.fms.gov.ru
"Определяем границы"
Объявив дачную амнистию, государство пошло на серьезный шаг: при определенных условиях гражданам разрешили регистрировать право собственности на землю без межевания, то есть без определения точных границ участка на местности.
В таких случаях в государственном кадастре недвижимости и, соответственно, в кадастровом паспорте участка указывается, что сведения о площади, конфигурации, контурах границы и других параметрах являются ориентировочными и подлежат уточнению.
Все это вполне вписывается в рамки законодательства, однако для покупателя земли может выйти боком. На практике известно немало случаев, когда границы, описанные на глазок при оформлении в упрощенном порядке, в дальнейшем «съеживались». Скажем, у покупателя земли через какое-то время может возникнуть необходимость точно установить границы - при спорах с соседями, в случае оформления ипотеки и др. Для этого проводится межевание, и может оказаться, что сотка, а то и две не входят в уточненные границы. А ведь продавцу за них были заплачены деньги.
Чтобы избежать таких подвохов, эксперты рекомендуют приобретать участки с точно установленными границами. Убедиться в таких характеристиках можно, попросив для ознакомления кадастровый паспорт участка. Также необходимые данные можно получить путем запроса через упомянутый портал Росреестра (точная ссылка для запроса сведений из госкадастра недвижимости: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_state_services/cc_ib_granting_data_GKN/cc_ib_electrical_service_granting_data_GKN/cc_gkn_form_new
Газоны или грядки?
Еще один момент, о котором не стоит забывать - разрешенное использование участка. Предназначение земли важно учитывать, поскольку за ее нецелевое использование можно поплатиться штрафом (см. статью 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях). В крайних случаях законодательство допускает даже изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с целевым назначением либо используется с нарушением законодательства (см. статьи 284 и 285 Гражданского кодекса РФ).
Вид разрешенного использования участка указывается в правоустанавливающем документе – свидетельстве о государственной регистрации права собственности - и в кадастровом паспорте. Также его можно узнать путем запроса сведений из государственного кадастра недвижимости через портал Росреестра (см. выше).
Чем именно можно и нужно заниматься на участке в зависимости от вида его разрешенного использования, определяют несколько нормативных актов:
- Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (действующая редакция - от 07 мая 2013 года), статья 1: здесь указывается назначение садовых, огородных и дачных участков;
- Федеральный закон от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (действующая редакция - от 21 июня 2011 года), статья 4: назначение участка для личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок), а также участка за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок);
- Земельный кодекс РФ (статья 85), а также Градостроительный кодекс РФ (глава 4) - порядок разрешенного использования участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
"Домик в деревне"
Если вы покупаете участок с постройками, то понадобится также отдельный пакет документов на эту недвижимость. Здесь стоит иметь в виду два основных принципа:
- Если участок предназначен для садоводства, огородничества или дачного хозяйства (см. выше), то надежное и полноценное оформление построек подтверждают свидетельство о государственной регистрации права собственности на них, а также декларация о постройке;
- Если участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) либо для индивидуального жилищного строительства, то полноценный статус жилых построек подтверждают свидетельство о государственной регистрации права собственности на них и кадастровый паспорт строения.
Уточним: строго по закону для регистрации сделки купли-продажи декларация о постройке и кадастровый паспорт не требуются, поскольку государственные органы самостоятельно получают необходимые сведения в порядке межведомственного взаимодействия (в соответствии с пунктом 2 статьи 16 федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующая редакция - от 12 марта 2014 года).
Однако для покупателя эти документы важны, чтобы удостовериться в достоверности оформления строений, в том числе - отсутствии неузаконенных перестроек жилых помещений.
Также стоит убедиться, что соблюдены основные нормативы застройки садовых и дачных участков.
Подводя итог
Как видите, детальная проверка перед приобретением загородной недвижимости не такое уж простое дело. Возможно, удобнее поручить это профессионалам.
